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| Ejemplo de inversión |
| Capital invertido |
FRS 1.000.000 |
| + hipoteca |
FRS 1.000.000 |
| = Precio del inmueble |
FRS 2.000.000 |
Interés medio sobre la
hipoteca = 4.5%
Amortización de 10.000 FRS al año sobre la hipoteca |
|
|
En este ejemplo, un extranjero adquiere un
inmueble por 2.000.000 FRS, financiado por medio de 1.000.000 FRS de fondos propios y por
una hipoteca de 1.000.000 FRS con un interés anual medio del 4.5%, más un 1% de
amortización (10.000 FRS al año). Mantiene el inmueble durante 20 años, y luego lo
vende con beneficio. Observamos que cada año
los alquileres de las viviendas cubren todos los gastos, como las cargas, las
amortizaciones y los impuestos, quedando un beneficio sobre la inversión de al menos un
5% después de impuestos.
El cash flow exacto variará según el edificio del que se
trate; esta tabla sirve únicamente como ejemplo. Las cifras expresadas entre paréntesis
son negativas. |
Previsión del cash flow durante el periodo de inversión |
Año |
Alquileres |
+ |
Subvención |
= |
Ingresos
totales por alquiler |
- |
(Cargas) |
- |
(Intereses) |
- |
(Amortización) |
- |
(Impuestos) |
+ |
Inversión |
= |
Cash
flow neto |
Rendimiento
neto |
1 |
81,000 |
+ |
54,000 |
= |
135,000 |
- |
(27,000) |
- |
(45,000) |
- |
(10,000) |
- |
0 |
+ |
(1,000,000) |
= |
(947,000) |
NA |
2 |
81,000 |
+ |
54,000 |
= |
135,000 |
- |
(27,000) |
- |
(44,450) |
- |
(10,000) |
- |
0 |
+ |
0 |
= |
53,450 |
5.3% |
3 |
81,000 |
+ |
54,000 |
= |
135,000 |
- |
(27,000) |
- |
(44,100) |
- |
(10,000) |
- |
0 |
+ |
0 |
= |
53,900 |
5.4% |
4 |
81,000 |
+ |
54,000 |
= |
135,000 |
- |
(27,000) |
- |
(43,650) |
- |
(10,000) |
- |
0 |
+ |
0 |
= |
54,350 |
5.4% |
5 |
87,000 |
+ |
48,000 |
= |
135,000 |
- |
(27,000) |
- |
(43,200) |
- |
(10,000) |
- |
0 |
+ |
0 |
= |
54,800 |
5.5% |
6 |
87,000 |
+ |
48,000 |
= |
135,000 |
- |
(27,000) |
- |
(42,750) |
- |
(10,000) |
- |
(2,000) |
+ |
0 |
= |
53,200 |
5.3% |
7 |
93,000 |
+ |
42,000 |
= |
135,000 |
- |
(27,000) |
- |
(42,300) |
- |
(10,000) |
- |
(2,000) |
+ |
0 |
= |
53,600 |
5.4% |
8 |
93,000 |
+ |
42,000 |
= |
135,000 |
- |
(27,000) |
- |
(41,850) |
- |
(10,000) |
- |
(2,000) |
+ |
0 |
= |
54,000 |
5.4% |
9 |
99,000 |
+ |
36,000 |
= |
135,000 |
- |
(27,000) |
- |
(41,400) |
- |
(10,000) |
- |
(2,000) |
+ |
0 |
= |
54,500 |
5.4% |
10 |
99,000 |
+ |
36,000 |
= |
135,000 |
- |
(27,000) |
- |
(40,950) |
- |
(10,000) |
- |
(2,000) |
+ |
0 |
= |
55,000 |
5.5% |
11 |
105,000 |
+ |
30,000 |
= |
135,000 |
- |
(27,000) |
- |
(40,500) |
- |
(10,000) |
- |
(4,000) |
+ |
0 |
= |
53,200 |
5.3% |
12 |
105,000 |
+ |
30,000 |
= |
135,000 |
- |
(27,000) |
- |
(40,050) |
- |
(10,000) |
- |
(4,000) |
+ |
0 |
= |
53,600 |
5.4% |
13 |
111,000 |
+ |
24,000 |
= |
135,000 |
- |
(27,000) |
- |
(39,600) |
- |
(10,000) |
- |
(4,000) |
+ |
0 |
= |
54,000 |
5.4% |
14 |
111,000 |
+ |
24,000 |
= |
135,000 |
- |
(27,000) |
- |
(39,150) |
- |
(10,000) |
- |
(4,000) |
+ |
0 |
= |
54,400 |
5.4% |
15 |
117,000 |
+ |
18,000 |
= |
135,000 |
- |
(27,000) |
- |
(38,700) |
- |
(10,000) |
- |
(4,000) |
+ |
0 |
= |
54,800 |
5.5% |
16 |
117,000 |
+ |
18,000 |
= |
135,000 |
- |
(27,000) |
- |
(38,250) |
- |
(10,000) |
- |
(6,000) |
+ |
0 |
= |
53,000 |
5.3% |
17 |
123,000 |
+ |
12,000 |
= |
135,000 |
- |
(27,000) |
- |
(37,800) |
- |
(10,000) |
- |
(6,000) |
+ |
0 |
= |
53,500 |
5.3% |
18 |
123,000 |
+ |
12,000 |
= |
135,000 |
- |
(27,000) |
- |
(37,350) |
- |
(10,000) |
- |
(6,000) |
+ |
0 |
= |
54,000 |
5.4% |
19 |
129,000 |
+ |
6,000 |
= |
135,000 |
- |
(27,000) |
- |
(36,900) |
- |
(10,000) |
- |
(6,000) |
+ |
0 |
= |
54,000 |
5.4% |
20 |
135,000 |
+ |
0 |
= |
135,000 |
- |
(27,000) |
- |
(36,450) |
- |
(10,000) |
- |
(6,000) |
+ |
0 |
= |
54,500 |
5.5% |
21 |
170,000 |
+ |
0 |
= |
170,000 |
- |
(34,000) |
- |
(36,000) |
- |
(10,000) |
- |
(239,000) |
+ |
2,040,000 |
= |
1,893,000 |
NA |
Los alquileres
pagados por los inquilinos (columna 2) aumentan cada dos años, pero la Subvención
que Ud. percibe del gobierno se reduce en la misma cantidad, de manera que los Ingresos
Totales por Alquiler permanecen inalterados. Al finalizar el periodo de 20 años
(o a veces, solamente de 10 años), Ud. puede equiparar los alquileres al precio del
mercado, lo cual representa generalmente un aumento de 30-40%, por lo que los alquileres
anuales pasan de 135.000 FRS a 170.000 FRS durante el vigésimoprimer año.
El gobierno le garantizará una importante exoneración
fiscal durante el periodo de 20 años, pero dicha exoneración se decrementará
un 25% cada 5 años. De esta manera, al comienzo del año 5 Ud. pagará un 25% de los
impuestos normales, luego un 50%, 75%, etc.
Al finalizar el periodo de 20 años, puede
vender el edificio por unos 2.833.000 FRS. Con esta cantidad, Ud. salda el restante de la
hipoteca, que asciende a 790.000 FRS. Le quedará un beneficio de 2.043.000 FRS sobre los
cuales tendrá que pagar una pequeña cantidad de impuestos sobre ganancias económicas.
Esto le deja aproximadamente 1.893.000 FRS, habiendo partido de una inversión inicial de
1.000.000 FRS. ¡ Sin olvidar el rendimiento anual de 5% del que se ha beneficiado durante
20 años !
|
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