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| Esempio di investimento |
| Investimento Contante |
1.000.000 SFR |
| + Mutuo |
1.000.000 SFR |
| = Prezzo dell'immobile |
2.000.000 SFR |
Tasso interesse medio pagato sul mutuo = 4.5%
Ammortamento annuo di 10.000 SFR sul mutuo |
|
|
In questo esempio, uno straniero acquista un immobile al prezzo di 2.000.000 SFR, pagando 1.000.000 SFR in contanti e contraendo un mutuo per 1.000.000 SFR con un tasso medio annuo di interesse del 4.5%, a cui va aggiunto un 1% di ammortamento (10.000 SFR all'anno). L'immobile viene tenuto per 20 anni e poi rivenduto traendone un profitto. Possiamo vedere come ogni anno il canone d'affitto dell'immobile copra tutte le spese, vale a dire pagamenti, interessi, ammortamento e tasse, lasciando un profitto sull'investimento contante di almeno il 5% netto.
Il piano finanziario effettivo varia naturalmente da un immobile all'altro, e il presente tabulato va considerato solo sotto l'aspetto esemplificativo. le cifre tra parentesi sono negative. |
Proiezione sull'intero arco di vita dell'investimento |
Anno |
Affitto |
+ |
Sussidi |
= |
Entrata Totale Locazione |
- |
(Spese) |
- |
(Interessi) |
- |
(Ammortamento) |
- |
(Tasse) |
+ |
Investimento |
= |
Entrata netta |
Guadagno netto |
1 |
81.000 |
+ |
54.000 |
= |
135.000 |
- |
(27.000) |
- |
(45.000) |
- |
(10.000) |
- |
0 |
+ |
(1.000.000) |
= |
(947.000) |
NA |
2 |
81.000 |
+ |
54.000 |
= |
135.000 |
- |
(27.000) |
- |
(44.450) |
- |
(10.000) |
- |
0 |
+ |
0 |
= |
53.450 |
5.3% |
3 |
81.000 |
+ |
54.000 |
= |
135.000 |
- |
(27.000) |
- |
(44.100) |
- |
(10.000) |
- |
0 |
+ |
0 |
= |
53.900 |
5.4% |
4 |
81.000 |
+ |
54.000 |
= |
135.000 |
- |
(27.000) |
- |
(43.650) |
- |
(10.000) |
- |
0 |
+ |
0 |
= |
54.350 |
5.4% |
5 |
87.000 |
+ |
48.000 |
= |
135.000 |
- |
(27.000) |
- |
(43.200) |
- |
(10.000) |
- |
0 |
+ |
0 |
= |
54.800 |
5.5% |
6 |
87.000 |
+ |
48.000 |
= |
135.000 |
- |
(27.000) |
- |
(42.750) |
- |
(10.000) |
- |
(2.000) |
+ |
0 |
= |
53.200 |
5.3% |
7 |
93.000 |
+ |
42.000 |
= |
135.000 |
- |
(27.000) |
- |
(42.300) |
- |
(10.000) |
- |
(2.000) |
+ |
0 |
= |
53.600 |
5.4% |
8 |
93.000 |
+ |
42.000 |
= |
135.000 |
- |
(27.000) |
- |
(41.850) |
- |
(10.000) |
- |
(2.000) |
+ |
0 |
= |
54.000 |
5.4% |
9 |
99.000 |
+ |
36.000 |
= |
135.000 |
- |
(27.000) |
- |
(41.400) |
- |
(10.000) |
- |
(2.000) |
+ |
0 |
= |
54.500 |
5.4% |
10 |
99.000 |
+ |
36.000 |
= |
135.000 |
- |
(27.000) |
- |
(40.950) |
- |
(10.000) |
- |
(2.000) |
+ |
0 |
= |
55.000 |
5.5% |
11 |
105.000 |
+ |
30.000 |
= |
135.000 |
- |
(27.000) |
- |
(40.500) |
- |
(10.000) |
- |
(4.000) |
+ |
0 |
= |
53.200 |
5.3% |
12 |
105.000 |
+ |
30.000 |
= |
135.000 |
- |
(27.000) |
- |
(40.050) |
- |
(10.000) |
- |
(4.000) |
+ |
0 |
= |
53.600 |
5.4% |
13 |
111.000 |
+ |
24.000 |
= |
135.000 |
- |
(27.000) |
- |
(39.600) |
- |
(10.000) |
- |
(4.000) |
+ |
0 |
= |
54.000 |
5.4% |
14 |
111.000 |
+ |
24.000 |
= |
135.000 |
- |
(27.000) |
- |
(39.150) |
- |
(10.000) |
- |
(4.000) |
+ |
0 |
= |
54.400 |
5.4% |
15 |
117.000 |
+ |
18.000 |
= |
135.000 |
- |
(27.000) |
- |
(38.700) |
- |
(10.000) |
- |
(4.000) |
+ |
0 |
= |
54.800 |
5.5% |
16 |
117.000 |
+ |
18.000 |
= |
135.000 |
- |
(27.000) |
- |
(38.250) |
- |
(10.000) |
- |
(6.000) |
+ |
0 |
= |
53.000 |
5.3% |
17 |
123.000 |
+ |
12.000 |
= |
135.000 |
- |
(27.000) |
- |
(37.800) |
- |
(10.000) |
- |
(6.000) |
+ |
0 |
= |
53.500 |
5.3% |
18 |
123.000 |
+ |
12.000 |
= |
135.000 |
- |
(27.000) |
- |
(37.350) |
- |
(10.000) |
- |
(6.000) |
+ |
0 |
= |
54.000 |
5.4% |
19 |
129.000 |
+ |
6.000 |
= |
135.000 |
- |
(27.000) |
- |
(36.900) |
- |
(10.000) |
- |
(6.000) |
+ |
0 |
= |
54.000 |
5.4% |
20 |
135.000 |
+ |
0 |
= |
135.000 |
- |
(27.000) |
- |
(36.450) |
- |
(10.000) |
- |
(6.000) |
+ |
0 |
= |
54.500 |
5.5% |
21 |
170.000 |
+ |
0 |
= |
170.000 |
- |
(34.000) |
- |
(36.000) |
- |
(10.000) |
- |
(239.000) |
+ |
2.040.000 |
= |
1.893.000 |
NA |
I canoni di affitto corrisposti dagli affittuari (colonna 2) vengono aumentati ogni due anni, ma il Sussidio che si riceve dal Governo diminuisce della stessa somma, quindi la Entrata da Locazione resta identica. Al termine del periodo ventennale (o talvolta dopo soli 10 anni), si può aumentare il canone fino a raggiungere i prezzi di mercato, il che di solito rappresenta un aumento del 30-40%. Perciò il canone annuale di locazione passa da 135.000 SFR to 170.000 SFR nel corso del ventunesimo anno.
Il Governo concede una significativa detrazione fiscale nell'arco dei 20 anni, ma tale detrazione diminuisce del 25% ogni cinque anni. Perciò a partire dall'Anno 5, si pagherà il 25% delle normali tasse, poi il 50%, il 75%, ecc.
Al termine del periodo ventennale si può rivendere l'immobile per circa 2.833.000 SFR. Con tale somma, saldato il mutuo residuo di 790.000 SFR, si ricava un profitto di 2.043.000 SFR sul quale si pagherà una piccola somma dovuta come tassa sul profitto da capitale. Rimarranno quindi circa 1.893.000 SFR in contanti, per un investimento iniziale di 1.000.000 SFR. E non bisogna dimenticare il reddito annuo di circa il 5% ottenuto nell'arco dei vent'anni!
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