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| Musterinvestition |
| Bargeld-Investition |
SFR 1,000,000 |
| + Hypothek |
SFR 1,000,000 |
| = Baupreis |
SFR 2,000,000 |
| Durchschnittliche Zinsrate auf
die Hypothek = 4,5%. Amortisation der Hypothek von SFR 1000 pro Jahr. |
|
|
In diesem Beispiel kauft ein Ausländer ein
Gebäude für SFR 2000000, finanziert mit SFR 1000000 in Bargeld und einer SFR
1000000-Hypothek mit einem durchschnitlichen Jahreszins von 4,5%, plus 1% Amortisation
(SFR 1000 pro Jahr). Das Gebäude wird 20 Jahre lang behalten und dann mit Profit
weiterverkauft. Wir sehen, daß die Miete für
das Gebäude jedes Jahr die Ausgaben, d.h. Gebühren, Zinsen, Amortisation und Steuern,
deckt, was uns einen Gewinn von mindestens 5% nach Steuern auf die Bargeld-Investition
bringt.
Genaue Zahlen variieren von einem Gebäude zum anderen, diese
Tabelle dient nur als Beispiel. Zahlen in Klammern sind Minuszahlen. |
Gewinnvorhersage über gesamte Investitionsdauer |
Jahr |
Mieten |
+ |
Subvention |
= |
Gesamte
Miet- Einnahmen |
- |
(Kosten) |
- |
(Zinsen) |
- |
(Amortisation) |
- |
(Steuern) |
+ |
Investitiont |
= |
Nettogewinn |
Netto
Ertrag |
1 |
81,000 |
+ |
54,000 |
= |
135,000 |
- |
(27,000) |
- |
(45,000) |
- |
(10,000) |
- |
0 |
+ |
(1,000,000) |
= |
(947,000) |
NA |
2 |
81,000 |
+ |
54,000 |
= |
135,000 |
- |
(27,000) |
- |
(44,450) |
- |
(10,000) |
- |
0 |
+ |
0 |
= |
53,450 |
5.3% |
3 |
81,000 |
+ |
54,000 |
= |
135,000 |
- |
(27,000) |
- |
(44,100) |
- |
(10,000) |
- |
0 |
+ |
0 |
= |
53,900 |
5.4% |
4 |
81,000 |
+ |
54,000 |
= |
135,000 |
- |
(27,000) |
- |
(43,650) |
- |
(10,000) |
- |
0 |
+ |
0 |
= |
54,350 |
5.4% |
5 |
87,000 |
+ |
48,000 |
= |
135,000 |
- |
(27,000) |
- |
(43,200) |
- |
(10,000) |
- |
0 |
+ |
0 |
= |
54,800 |
5.5% |
6 |
87,000 |
+ |
48,000 |
= |
135,000 |
- |
(27,000) |
- |
(42,750) |
- |
(10,000) |
- |
(2,000) |
+ |
0 |
= |
53,200 |
5.3% |
7 |
93,000 |
+ |
42,000 |
= |
135,000 |
- |
(27,000) |
- |
(42,300) |
- |
(10,000) |
- |
(2,000) |
+ |
0 |
= |
53,600 |
5.4% |
8 |
93,000 |
+ |
42,000 |
= |
135,000 |
- |
(27,000) |
- |
(41,850) |
- |
(10,000) |
- |
(2,000) |
+ |
0 |
= |
54,000 |
5.4% |
9 |
99,000 |
+ |
36,000 |
= |
135,000 |
- |
(27,000) |
- |
(41,400) |
- |
(10,000) |
- |
(2,000) |
+ |
0 |
= |
54,500 |
5.4% |
10 |
99,000 |
+ |
36,000 |
= |
135,000 |
- |
(27,000) |
- |
(40,950) |
- |
(10,000) |
- |
(2,000) |
+ |
0 |
= |
55,000 |
5.5% |
11 |
105,000 |
+ |
30,000 |
= |
135,000 |
- |
(27,000) |
- |
(40,500) |
- |
(10,000) |
- |
(4,000) |
+ |
0 |
= |
53,200 |
5.3% |
12 |
105,000 |
+ |
30,000 |
= |
135,000 |
- |
(27,000) |
- |
(40,050) |
- |
(10,000) |
- |
(4,000) |
+ |
0 |
= |
53,600 |
5.4% |
13 |
111,000 |
+ |
24,000 |
= |
135,000 |
- |
(27,000) |
- |
(39,600) |
- |
(10,000) |
- |
(4,000) |
+ |
0 |
= |
54,000 |
5.4% |
14 |
111,000 |
+ |
24,000 |
= |
135,000 |
- |
(27,000) |
- |
(39,150) |
- |
(10,000) |
- |
(4,000) |
+ |
0 |
= |
54,400 |
5.4% |
15 |
117,000 |
+ |
18,000 |
= |
135,000 |
- |
(27,000) |
- |
(38,700) |
- |
(10,000) |
- |
(4,000) |
+ |
0 |
= |
54,800 |
5.5% |
16 |
117,000 |
+ |
18,000 |
= |
135,000 |
- |
(27,000) |
- |
(38,250) |
- |
(10,000) |
- |
(6,000) |
+ |
0 |
= |
53,000 |
5.3% |
17 |
123,000 |
+ |
12,000 |
= |
135,000 |
- |
(27,000) |
- |
(37,800) |
- |
(10,000) |
- |
(6,000) |
+ |
0 |
= |
53,500 |
5.3% |
18 |
123,000 |
+ |
12,000 |
= |
135,000 |
- |
(27,000) |
- |
(37,350) |
- |
(10,000) |
- |
(6,000) |
+ |
0 |
= |
54,000 |
5.4% |
19 |
129,000 |
+ |
6,000 |
= |
135,000 |
- |
(27,000) |
- |
(36,900) |
- |
(10,000) |
- |
(6,000) |
+ |
0 |
= |
54,000 |
5.4% |
20 |
135,000 |
+ |
0 |
= |
135,000 |
- |
(27,000) |
- |
(36,450) |
- |
(10,000) |
- |
(6,000) |
+ |
0 |
= |
54,500 |
5.5% |
21 |
170,000 |
+ |
0 |
= |
170,000 |
- |
(34,000) |
- |
(36,000) |
- |
(10,000) |
- |
(239,000) |
+ |
2,040,000 |
= |
1,893,000 |
NA |
Mieten, die von
den Mietern bezahlt werden (Spalte 2) werden alle 2 Jahre erhoben, aber die Subvention,
die Sie von der Regierung erhalten, verringert sich um den selben Betrag, so daß das Mieteinkommen
gleich bleibt. Am Ende der 20jährigen Periode (oder manchmal auch nach 10 Jahren),
können Sie die Renten auf das Marktniveau heben, was normalerweise eine Erhöung von
30-40% bedeutet. Daher springt die jährliche Miete von SFR 135000 auf SFR 170000 im
21sten Jahr.
Die Regierung wird ihnen eine bedeutsame Steuerpause
für diese 20jährige Period gewähren, allerdings wird diese alle fünf Jahre um 25%
abnehmen. D.h. daß Sie ab dem fünften Jahr 25% der normalen Steuern bezahlen werden,
dann 50%, 75%, etc.
Am Ende der 20jährigen Periode können Sie das
Gebäude für etwa SFR 283300 verkaufen. Damit können Sie die übrige Hypothek von SFR
790000 abbezahlen, was Ihnen einen Gewinn von SFR 2043000 läßt, auf den Sie einen
kleinen Betrag Kapitalerwerbssteuer bezahlen. Das gibt Ihnen SFR 1893000 in bar, für eine
anfängliche Investition von SFR 100000, nicht zu vergessen den jährlichen Nettoertrag
von etwa 5%, den Sie während dieser 20jährigen Periode genießen durften.
|
© Micheloud
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