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| Investissement en exemple |
| Fonds propres |
SFR 1'000'000 |
| +hypothèque |
SFR 1'000'000 |
| =Prix de l'immmeuble |
SFR 2'000'000 |
Intérêt moyen payé sur
l'hypothèque 4.5%
Amortissement de SFR 10'000 par an sur l'hypothèque |
|
|
Dans cet exemple, un étranger achète un
immeuble de SFR 2'000'000, financé par 1'000'000 de fonds propres et par SFR 1'000'000
d'hypothèque, à un taux d'intérêt annuel moyen de 4,5% plus 1% d'amortissement (SFR
10'000 par an). L'immeuble est gardé 20 ans et alors revendu avec un profit. Nous voyons que chaque année, les loyers de l'immeuble couvrent tous
les frais (charges, amortissement, impôts) et que le rendement sur vos fonds propres est
d'au moins de 5%, les impôts payés.
Le cash flow exact dépendra évidemment de chaque immeuble
et la table est juste indicative. Les nombres entre parenthèses sont négatifs. |
Projection du cash flow projection sur la durée de l'investissement |
Year |
Loyers |
+ |
Subventions |
= |
Revenu
locatif total |
- |
(Charges) |
- |
(Intérêts) |
- |
(Amortissement) |
- |
(Impôts) |
+ |
Investissement |
= |
Cash
Flow Net |
Rdmt
cash on cash |
1 |
81'000 |
+ |
54'000 |
= |
135'000 |
- |
(27'000) |
- |
(45'000) |
- |
(10'000) |
- |
0 |
+ |
(1'000'000) |
= |
(947'000) |
NA |
2 |
81'000 |
+ |
54'000 |
= |
135'000 |
- |
(27'000) |
- |
(44'450) |
- |
(10'000) |
- |
0 |
+ |
0 |
= |
53'450 |
5.3% |
3 |
81'000 |
+ |
54'000 |
= |
135'000 |
- |
(27'000) |
- |
(44'100) |
- |
(10'000) |
- |
0 |
+ |
0 |
= |
53'900 |
5.4% |
4 |
81'000 |
+ |
54'000 |
= |
135'000 |
- |
(27'000) |
- |
(43'650) |
- |
(10'000) |
- |
0 |
+ |
0 |
= |
54'350 |
5.4% |
5 |
87'000 |
+ |
48'000 |
= |
135'000 |
- |
(27'000) |
- |
(43'200) |
- |
(10'000) |
- |
0 |
+ |
0 |
= |
54'800 |
5.5% |
6 |
87'000 |
+ |
48'000 |
= |
135'000 |
- |
(27'000) |
- |
(42'750) |
- |
(10'000) |
- |
(2'000) |
+ |
0 |
= |
53'200 |
5.3% |
7 |
93'000 |
+ |
42'000 |
= |
135'000 |
- |
(27'000) |
- |
(42'300) |
- |
(10'000) |
- |
(2'000) |
+ |
0 |
= |
53'600 |
5.4% |
8 |
93'000 |
+ |
42'000 |
= |
135'000 |
- |
(27'000) |
- |
(41'850) |
- |
(10'000) |
- |
(2'000) |
+ |
0 |
= |
54'000 |
5.4% |
9 |
99'000 |
+ |
36'000 |
= |
135'000 |
- |
(27'000) |
- |
(41'400) |
- |
(10'000) |
- |
(2'000) |
+ |
0 |
= |
54'500 |
5.4% |
10 |
99'000 |
+ |
36'000 |
= |
135'000 |
- |
(27'000) |
- |
(40'950) |
- |
(10'000) |
- |
(2'000) |
+ |
0 |
= |
55'000 |
5.5% |
11 |
105'000 |
+ |
30'000 |
= |
135'000 |
- |
(27'000) |
- |
(40'500) |
- |
(10'000) |
- |
(4'000) |
+ |
0 |
= |
53'200 |
5.3% |
12 |
105'000 |
+ |
30'000 |
= |
135'000 |
- |
(27'000) |
- |
(40'050) |
- |
(10'000) |
- |
(4'000) |
+ |
0 |
= |
53'600 |
5.4% |
13 |
111'000 |
+ |
24'000 |
= |
135'000 |
- |
(27'000) |
- |
(39'600) |
- |
(10'000) |
- |
(4'000) |
+ |
0 |
= |
54'000 |
5.4% |
14 |
111'000 |
+ |
24'000 |
= |
135'000 |
- |
(27'000) |
- |
(39'150) |
- |
(10'000) |
- |
(4'000) |
+ |
0 |
= |
54'400 |
5.4% |
15 |
117'000 |
+ |
18'000 |
= |
135'000 |
- |
(27'000) |
- |
(38'700) |
- |
(10'000) |
- |
(4'000) |
+ |
0 |
= |
54'800 |
5.5% |
16 |
117'000 |
+ |
18'000 |
= |
135'000 |
- |
(27'000) |
- |
(38'250) |
- |
(10'000) |
- |
(6'000) |
+ |
0 |
= |
53'000 |
5.3% |
17 |
123'000 |
+ |
12'000 |
= |
135'000 |
- |
(27'000) |
- |
(37'800) |
- |
(10'000) |
- |
(6'000) |
+ |
0 |
= |
53'500 |
5.3% |
18 |
123'000 |
+ |
12'000 |
= |
135'000 |
- |
(27'000) |
- |
(37'350) |
- |
(10'000) |
- |
(6'000) |
+ |
0 |
= |
54'000 |
5.4% |
19 |
129'000 |
+ |
6'000 |
= |
135'000 |
- |
(27'000) |
- |
(36'900) |
- |
(10'000) |
- |
(6'000) |
+ |
0 |
= |
54'000 |
5.4% |
20 |
135'000 |
+ |
0 |
= |
135'000 |
- |
(27'000) |
- |
(36'450) |
- |
(10'000) |
- |
(6'000) |
+ |
0 |
= |
54'500 |
5.5% |
21 |
170'000 |
+ |
0 |
= |
170'000 |
- |
(34'000) |
- |
(36'000) |
- |
(10'000) |
- |
(239'000) |
+ |
2'040'000 |
= |
1'893'000 |
NA |
Les loyers payés
par les locataires (colonne 2) sont augmentés tous les deux ans, mais l'aide accordée
par le gouvernement diminue du même montant, de sorte que le revenu locatif est toujours
le même. Au bout des 20 ans (de 10 parfois), vous pouvez lever les loyers au niveau du
marché, normalement entre 30% et 40 % supérieur. Ainsi les loyers sautent de SFR
135'000la 20ème année à SFR 170'000 la 21ème.
Le gouvernement vous accorde une exonération
d'impôts pour la période des 20 ans, mais celle-ci diminuera de 25% tous les 5ans.
Ainsi à partir de la cinquième année vous payerez 5% des impôts normaux, ensuite
50%...
A la fin de la période, vous pourrez revendre
l'immeuble, ici à environ SFR 2'833'000. Avec cette somme vous pourrez payer le reste de
l'hypothèque de SFR 790'000, ce qui vous laisse SFR 2'043'000, sur lesquels vous payez un
petit impôt sur les gains en capitaux, ce qui vous laisse en cash SFR 1'893'000 pour un
investissement initial de 1'000'000. Et n'oubliez pas le rendement de 5% dont vous avez
bénéficié pendant 20 ans.
|
© Micheloud
& Cie |
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